Esclarecimentos / ProcedimentosEsclarecimentos / Procedimentos

Definições Gerais

O que é a ARU?
A Área de Reabilitação Urbana (ARU) é uma área territorialmente delimitada que se caracteriza por edifícios, infraestruturas, equipamentos de utilização coletiva e espaços urbanos e verdes de utilização coletiva que se encontram em situação de insuficiência, degradação ou obsolescência, colocando em causa as condições de uso, solidez, segurança, estética ou salubridade, e que se justifique uma intervenção integrada através uma operação de reabilitação urbana.

O que é uma ORU?
Operação de Reabilitação Urbana é o conjunto articulado de intervenções com o objetivo de proceder à reabilitação urbana de uma determinada área. As Operações de Reabilitação Urbanas podem ser Simples ou Sistemáticas.

Qual a diferença entre uma ORU Simples e Sistemática?
Na ORU Simples, a intervenção integrada de reabilitação aponta essencialmente para reabilitação do edificado, enquanto que uma ORU Sistemática dirige-se não só ao edificado, mas também à qualificação de infraestruturas, equipamento, espaços públicos urbanos e espaços verdes, visando a requalificação e revitalização do tecido urbano, normalmente associado a investimento público.

Âmbito

A Proposta aqui apresentada consubstancia a intenção do Município de Arganil de delimitar um conjunto de Áreas de Reabilitação Urbana para o concelho de Arganil, nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana aprovado pelo Decreto-lei 307/2009 de 23 de outubro com as alterações introduzidas pela Lei 32/2012 de 14 de agosto, e pelo Decreto-lei n.º 136/2014, de 9 de setembro (RJRU doravante).

A aprovação da delimitação de áreas de reabilitação urbana é da competência da Assembleia Municipal sob proposta da câmara municipal, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 13.º do RJRU, tendo os respetivos projetos de ser devidamente fundamentados, nos termos do n.º 2 do mesmo artigo.

Neste âmbito, e tendo em conta a valorização do património edificado do núcleo urbano mais antigo da sede do concelho de Arganil, procedeu-se à delimitação de uma área com cerca de 23ha daquela que é a principal estrutura edificada da vila de Arganil.

Posteriormente procedeu-se à delimitação de Áreas de Reabilitação Urbana para os seguintes núcleos urbanos: Arganil-2 e Piódão.

Tendo em conta a intenção do município de intervir nos imóveis que tutela e nos espaços públicos urbanos com vista à melhoria da qualidade dos serviços prestados à população e da sua qualidade de vida, é igualmente necessária a implementação de incentivos à intervenção nos imóveis privados, nomeadamente, aqueles que se encontram degradados, devolutos ou que descaracterizam a paisagem urbana.

Enquadramento Legal

A Lei 32/2012, de 14 de agosto, procedeu à primeira alteração ao decreto-lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, e aprovou medidas que visam agilizar e dinamizar a reabilitação urbana, nomeadamente: flexibilizando os procedimentos de criação das ARU’s, concebendo um procedimento simplificado de controlo prévio de operações urbanísticas e regulando a reabilitação urbana de edifícios ou frações, cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos e em que justifique uma intervenção destinada a conferir-lhes adequadas caraterísticas de desempenho e segurança.

Benefícios / Incentivos Fiscais / Financiamento

Nos termos do disposto no artigo 74.º do RJRU, o Estado, pode nos termos previstos na legislação sobre a matéria, conceder apoios financeiros e outros incentivos aos proprietários e a terceiros que promovam ações de reabilitação de edifícios e, no caso de operações de reabilitação e no caso de operações de reabilitação urbana sistemática, de dinamização das atividades económicas.

Com a delimitação das Área de Reabilitação Urbana, o Município encontra-se obrigado a definir um conjunto de benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, cujos beneficiários serão todos os proprietários e detentores de direitos sobre o património edificado inserido nas ARU e sujeito às ações de reabilitação urbana que ali tiverem lugar.

Assim e conforme se encontra previsto no artigo 14.º do RJRU, a proposta de delimitação das diferentes ARU, encontra-se acompanhada pelo quadro de benefícios fiscais associados aos impostos municipais, nomeadamente, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto Municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Para além destes, encontram-se ainda previstos incentivos em taxas e licenças que visam a redução dos custos dos proprietários ou promotores na realização das ações de reabilitação.

São estes os incentivos que, em conjugação com os programas de financiamento previstos pelo Governo e Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), viabilizam e tornam aliciante a intervenção nas ARU, visando uma melhor qualidade do espaço urbano e do património edificado e a consequentemente melhoria das condições de salubridade e habitabilidade de todo este parque imobiliário urbano.

Quadro de Benefícios / Incentivos fiscais

IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis:
Os imóveis dentro da ARU, alvo de ações de reabilitação, das quais resulte um estado de conservação do imóvel, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção, beneficiam de isenção de IMI por um período de 5 anos.

IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões onerosas de imóveis:
Os imóveis dentro da ARU, alvo de ações de reabilitação, das quais resulte um estado de conservação do imóvel, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção, beneficiam de isenção de IMT de prédio urbano ou de fração de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente na 1ª transmissão onerosa.

IRS – Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares:
Os imóveis alvo de ações de reabilitação na ARU beneficiam de:

Dedução à coleta para efeitos de liquidação de IRS até ao limite de 500€ de 30% dos encargos relacionados com a reabilitação dos imóveis.
Tributação de IRS à taxa autónoma de 5% de mais-valias decorrentes da alienação de imóveis reabilitados.
Tributação de IRS à taxa autónoma de 5% de rendimentos prediais decorrentes do arrendamento de imóveis reabilitados.

IRC – Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas:
Os imóveis reabilitados dentro do polígono que delimita a ARU beneficiam de isenção de IRC para os rendimentos obtidos com fundos de investimento imobiliário, que tenham sido constituídos entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2013 e em que pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação.

IVA – Imposto sobre o Valor Acrescentado:
Os imóveis dentro da ARU, alvo de ações de reabilitação beneficiam, nos termos da lei, de IVA à taxa reduzida (6%) para as empreitadas de reabilitação urbana realizadas em imóveis ou em espaço públicos.

Incentivos Municipais:
Para processos de reabilitação dentro das ARU, o Município de Arganil aprovou a redução em 50% das taxas administrativas cobradas pela Câmara Municipal, nomeadamente, taxas de ocupação do domínio público, taxas devidas pelo licenciamento/ autorização/ admissão de comunicação prévia de operações urbanísticas, taxas de publicidade, nos termos definidos pela lei.

Procedimentos

1- Certifique-se que o imóvel que pretende reabilitar se encontra dentro de uma das ARU, consultando a área abrangida nas Plantas de delimitação (Fotografia ou planta).

2- Quando aplicável, proceder ao controlo prévio da operação urbanística a realizar. Aos procedimentos de licenciamento, comunicação prévia e autorização de utilização de operações urbanísticas compreendidas nas ações de reabilitação de edifícios ou frações localizados em ARU aplica-se o disposto no Regulamento Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99 de 16 de dezembro na sua atual redação), com as especificidades introduzidas pelo Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (Lei nº32/2012 de 14 de agosto). Ter também em consideração o regime excecional e temporário aplicável à reabilitação de edifícios ou de frações, cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana, sempre que se destinem a ser afetos total ou predominantemente ao uso habitacional (Decreto-Lei n.º 53/2014 de 8 de abril).

3- Entregar o Requerimento de Avaliação Inicial do estado de conservação na Câmara Municipal, que determina que um técnico do município se desloque ao local para avaliação do estado de conservação antes de se iniciarem os trabalhos (modelo PO.05-IM-47.00).

4- Após a avaliação do técnico e concluídos os procedimentos quando aplicáveis previstos no ponto 2, pode iniciar os trabalhos de reabilitação do imóvel.

5- Concluída a reabilitação deverá entregar o Requerimento de Avaliação Final do estado de conservação na Câmara Municipal, para que novamente se desloque um técnico ao local para avaliar o estado de conservação após concluídas as obras (modelo PO.05-IM-48.00).

6- Se o resultado da Avaliação Final for dois níveis acima do atribuído antes da intervenção, deverá apresentar o pedido de Certidão para Benefícios Fiscais para ser entregue no serviço de finanças local (modelo PO.05-IM-49.00).

Perguntas Frequentes

Na avaliação do imóvel, quais os níveis de conservação de um imóvel dentro da ARU?
Segundo o artigo 5º do DL nº266-B/2012 de 31 de dezembro, o estado de conservação do prédio urbano ou fração autónoma é refletido pelos seguintes níveis:

Nível 1 – Péssimo
Nível 2 – Mau
Nível 3 – Médio
Nível 4 – Bom
Nível 5 – Excelente

Que tipo de operações de reabilitação são permitidas num imóvel localizado dentro da ARU?
Nos termos definidos pela lei, são permitidas as seguintes operações urbanísticas:

Obras de conservação
Obras de alteração
Obras de reconstrução
Obras de construção ou de ampliação, desde que não ultrapassem os alinhamentos e a cércea superior das edificações confinantes, nem agravem as condições de segurança e salubridade destas.

Estas obras podem ter como objetivo melhorar as condições de uso, segurança, estética ou salubridade.

Que intervenções em edifícios situados dentro da ARU são elegíveis para benefícios/ incentivos fiscais?
Para beneficiar de isenção de IMI ou de IMT, é necessário que a Avaliação Final do estado de conservação seja de pelo menos dois níveis acima da Avaliação Inicial, antes de se iniciarem as obras.